原標(biāo)題：買方市場的先買后賣北京二手房業(yè)主: 先買后賣 遇阻、虧損100萬定金,買方 割肉降價 成常態(tài)

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

出品|搜狐地產(chǎn) 焦點(diǎn)財經(jīng)

作者|陳盼盼

編輯|吳亞

來自第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京市場的市場損萬kaiyun體育(開云)登陸二手房庫存正在快速下降。據(jù)貝殼找房1月10日數(shù)據(jù)，北定金北京二手房掛牌量139604套，京手降價據(jù)掛系自去年9月底以來首次跌破14萬套；截至最新的房業(yè)1月26日，北京二手房掛牌量135979萬套，主遇阻虧已跌破13.6萬套。割肉

即不到一個月，成常貝殼找房所監(jiān)測到的態(tài)數(shù)北京二手房掛牌量減少了3000多套。事實上，先買后賣北京曾在去年12月14日發(fā)布“兩降一調(diào)”樓市新政，買方對二手房市場有一定提振作用。市場損萬諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，北定金最新的京手降價據(jù)掛2024年前三周，北京二手房市場保持一定活躍度，累計成交7643套。

通過北京二手房市場的走訪、與業(yè)內(nèi)人士的交流，搜狐財經(jīng)了解到，當(dāng)前北京二手房庫存的下降除了與成交量上升帶走部分庫存有關(guān)，還與部分業(yè)主主動選擇下架房源停止掛牌等因素相關(guān)。這背后，既有業(yè)主不愿“割肉降價”等主觀因素，亦有樓市復(fù)蘇動能不足、業(yè)主“持房觀望”等現(xiàn)實難題。

綜合各方觀點(diǎn)來看，疊加經(jīng)濟(jì)、人口、房地產(chǎn)市場調(diào)整等多方因素，于買賣雙方而言，價格博弈仍在加劇，“割肉賣出”還是kaiyun體育(開云)登陸“觀望持有”各方抉擇仍趨于理性，短期內(nèi)北京二手房市場或繼續(xù)承壓。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)：2023年北京二手房市場“ 降溫”

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2023年4月開始，北京二手房交易量連續(xù)三個月下滑。隨著去化減速，二手房庫存激增，諸葛找房數(shù)據(jù)稱，截至當(dāng)年6月，北京二手房掛牌量已近20萬套。

與此同時，買賣雙方之間的阻塞、博弈逐漸形成?！半S著一季度積壓需求釋放殆盡，3月份以后，市場回暖持續(xù)性顯露不足。而北京近期以來掛牌房源量持續(xù)上升，而市場需求較前期明顯減少，正式進(jìn)入買方市場，為了加速賣出手房源，業(yè)主降價出售成主流，漲價信心連續(xù)回落?！敝T葛找房分析師稱。

在去年7月的一次走訪中，就有二手房中介曾告訴搜狐財經(jīng)，“當(dāng)前市場向下走，部分賣房人在同小區(qū)房源降價氛圍的感染下，愿意‘隨行就市’進(jìn)行讓價，不像市場往上走的時候，想讓業(yè)主讓價幾千塊都難?！?/p>

隨著成交放緩、降價賣房成風(fēng)，北京二手房市場出現(xiàn)價格下行的現(xiàn)象。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，自2023年5月起，北京二手房房價連續(xù)4個月環(huán)比下降；9月初“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策曾帶動房價短暫回升，但行業(yè)人士的觀察是，9月下旬市場就有“量價齊跌”的趨勢。

姜斯云是一名二手房業(yè)主，她在去年5月就開始“降價賣房”。據(jù)她反饋，“9月趕上出了利好政策以為市場會變好，沒想到10月小區(qū)出現(xiàn)‘砸盤’也賣不掉的現(xiàn)象，11月持續(xù)下行，變化太快了根來不及反應(yīng)。”

麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，2023年12月北京二手房議價空間達(dá)到年內(nèi)最大，和9月相比擴(kuò)大0.82個百分點(diǎn)；截至今年1月，市場仍處于買方市場，降價成交仍是主旋律，賣房的業(yè)主們處于被動地位。

以北京位于廣渠門的幸福里小區(qū)為例，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)41平的小兩居在1月的成交價為378萬；去年4月為521萬，即9個月里降幅達(dá)27%；海淀四季青金雅園南區(qū)的219平四居室1月成交價為1470萬元，相比7個月前的1760萬元已下降16%。

區(qū)域之間亦存在分化，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2023年北京順義區(qū)二手房房價下降幅度最高達(dá)24.9%；密云次之降幅為11.1%；東城、大興、海淀則實現(xiàn)了同比6%的漲幅。

遇阻的業(yè)主：有人置換未果虧損100萬

在降價賣房成為主旋律的當(dāng)下，處于被動地位的賣房人似乎已逐漸崩潰。在社交平臺上，賣房人周望詳細(xì)分享了賣房經(jīng)歷。據(jù)她介紹，去年4月她出手定下一套電梯房，隨后準(zhǔn)備賣出位于立水橋的80平二居室。

“第一次約見買主我還氣勢逼人，7-8月北京樓市急轉(zhuǎn)直下，看著周圍成交價越來越低心理五味雜陳，中介讓我降價、降價再降價，我心有不甘堅決反對，降了一點(diǎn)再看看。結(jié)果等到9月政策來了，有人看房卻沒人談價，房價還一降再降?！彼母惺苁牵u房成了她人生最難邁過去的坎。

最終，在經(jīng)歷兩次約談后，周望于去年11月初將房子“割肉”賣出。她稱，“到了11月，二手房價格持續(xù)走低、無量無價、人困馬乏神經(jīng)衰弱，再不賣就要面臨違約，一咬牙抓住出手機(jī)會成交?！?/p>

據(jù)悉，這套房源成交周期為143天，帶看次數(shù)多達(dá)190次，期間歷經(jīng)8次調(diào)價。熟悉該房源的中介也指出，“這套房子最終成交價為368萬元，比最開始下降了70多萬。”

同樣是“先買后賣”的姜斯云就沒有周望這么“幸運(yùn)”了，為了孩子她在2022年秋天預(yù)定了一套四居室的房子，并在中介和賣家的“催促”下支付了100萬定金。

與此同時，她將原來居住的位于北三環(huán)海淀的一套80多平的兩居室掛牌。該小區(qū)環(huán)境好、裝修精致、緊鄰地鐵，她最初計劃賣出近900萬，用來交新房房款。

然而，市場的走勢令姜斯云始料未及。即使她將兩居室降都同小區(qū)同戶型最低價，也未成功賣出。到了去年12月，這套房子仍然沒有賣出，想買的房子又被迫解約，她因此虧掉了100萬定金。

為何降到小區(qū)最低價也沒有成交？維護(hù)該房源的中介高頌的看法是，“這房子是東西向的且位于一樓，本來就不好賣。”

“現(xiàn)在看房者給這套房子的定位是700多萬，因為價格太低了，業(yè)主不賣了，已下架房源。”他透露，姜斯云想等市場好的時候再考察重新掛牌賣房。

搜狐財經(jīng)在交流中還發(fā)現(xiàn)，同樣是準(zhǔn)備置換，先買后賣的人稍顯從容，但也免不了糾結(jié)。有賣房者一邊賣房，一邊看房準(zhǔn)備改善居住空間，但因接受不了不斷有買家“大刀”砍價，甚至跌破自己的購房成本價，最后決定從平臺下架房源，置換的愿望也因此落空。

而不著急賣房的業(yè)主更加淡定。貝殼找房平臺顯示，馬家堡附近一套“老破小”，面積不足40平，成交周期達(dá)188天，帶看143次，最終成交價216萬元。

促成這單成交的中介周平源對搜狐財經(jīng)指出，“之前業(yè)主報價高，也不著急賣，直接把鑰匙交給我隨便帶看，最后是降了17萬成交的。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉總結(jié)道，在一二線熱點(diǎn)城市，二手房交易周期普遍要達(dá)到6個月以上，如果低于市場價，可能在3個月左右。“在這種情況下，業(yè)主為了盡快換房，必須降價賣房。”

價格博弈仍在：有業(yè)主“從掛牌起一直被勸降價”

由此帶來的局面便是，當(dāng)市場長期處于買房市場，反復(fù)催促賣房人降價就成了房產(chǎn)中介的常規(guī)操作。搜狐財經(jīng)觀察發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主在買方的大幅砍價、中介“PUA”降價的雙重夾擊下，選擇“躺平”。

有業(yè)主坦言，“作為賣家，我原本是開心置換。如今一降再降已經(jīng)賠了，又一直被中介忽悠和買家的砍價，到達(dá)心里底線時，換不了就只能繼續(xù)住著。”

部分房產(chǎn)中介的一些操作，也令業(yè)主不解。有業(yè)主吐槽，“中介又給我打電話讓我降價，同戶型同小區(qū)的也有比我便宜的，依然沒人看沒人買，那我降價的意義在哪里？”

也有業(yè)主在被中介要求降價時，仍比較平靜。李鑫鑫也是一位二手房業(yè)主，早在去年3月就將自己位于草橋的50平一居室掛出售賣以償還新房房貸，初始掛牌價330萬元。

此后的9個月里，中介帶看了4次、面訪服務(wù)了5次，卻不斷勸說李鑫鑫降價。她稱，“中介從我掛牌起就一直在勸我降價，我們堅持沒降。直到去年12月趕上北京又出樓市寬松政策，想著能趁這波兒利好賣了也行，才下調(diào)了15萬元。”

“現(xiàn)在我們也不著急賣房，更沒有置換需求，這房子砸手里都行，中介再勸我降價也沒用?！?李鑫鑫對搜狐財經(jīng)坦言，自己能接受小幅降價，但不能接受30萬以上的降價。

“我的資產(chǎn)也是資產(chǎn)，憑什么要賤賣，就算自己不住，給父母住或者租出去不好嗎？”在她看來，“現(xiàn)在房價降得多，房租降得少，我們想賣房的意愿就更低了。反正現(xiàn)在市場不好，而我的租金收入還是確定的，更沒必要‘割肉’賣房了?！?/p>

對此，李宇嘉表示，目前業(yè)主對市場認(rèn)知是分化的。“當(dāng)市場出現(xiàn)了同類型樓盤被一次性降價拋售時，業(yè)主會認(rèn)為這是賤賣。如果他的資金鏈不緊張或者對市場有一套自己的認(rèn)知，就會進(jìn)入惜售的狀態(tài)，不賣了、撤牌了或者轉(zhuǎn)售為租?！?/p>

“有部分業(yè)主認(rèn)識到資產(chǎn)騰挪的重要性，愿意將前景不佳的房子騰退掉，即便降價也無所謂，因為持有的時間越長，價值損耗越大，不如一次性降到底，盡快出手?！彼a(bǔ)充道。

那么，對于觀望市場的業(yè)主，是抓緊賣出還是繼續(xù)持有呢？中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，仍需具體問題具體分析：若是置換型業(yè)主有看中的新房，建議價格讓步，抓緊賣出后置換新房。若是持有多套房產(chǎn)想兌現(xiàn)的業(yè)主，可以等到市場回暖時再考慮。

“房價跌到現(xiàn)在也跌得差不多了，就像股票一樣，幾個跌停板殺好了，總有一波反抽，可以等到反抽時再解套。對于持有多套房產(chǎn)的人來說，本身就是賺得少一些，若再繼續(xù)殺跌的話，那可能是‘割肉’割在地板上了?！彼a(bǔ)充道。

李宇嘉則建議持有多套房產(chǎn)的人，可以將房產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比控制在60%以下，若超過應(yīng)該將剩余的房產(chǎn)賣掉，比如，對沒有學(xué)位的“老破小”，進(jìn)行資產(chǎn)騰挪。

針對未來的市場走勢，李宇嘉的研判是，今年一季度市場或有“小陽春”，會有一定的價格抬頭。

但他也指出，今年一季度“小陽春”不及去年一季度，“因為積累了三年的購買力和返鄉(xiāng)置業(yè)，促進(jìn)市場好轉(zhuǎn)，構(gòu)成去年同期的成交，但現(xiàn)在置業(yè)者對于就業(yè)和收入預(yù)期發(fā)生了一些變化，或不利于當(dāng)下的市場?！?/p>

盧文曦則認(rèn)為，“一線城市在去年底陸續(xù)釋放樓市寬松政策，政策利好還沒有完全釋放出來，所以判斷今年3、4月份會有一波成交，屆時二手房房價應(yīng)該是能夠穩(wěn)住。”

若從長遠(yuǎn)角度來看，居民收入預(yù)期改善仍是支持房價走出疲軟的關(guān)鍵。李宇嘉認(rèn)為，“業(yè)主愿意降價拋售，表面上看是因為供需關(guān)系的失衡造成，但背后是就業(yè)收入和預(yù)期不足?！?/p>

“只有重新產(chǎn)生比較多的高收入行業(yè)、低收入人群的收入能夠支撐房價，或者房價能降到低收入水平能支撐的范圍內(nèi)，比如房價收入比能達(dá)到3到6倍，租售比能夠上升到3%-4%這樣的水平，才有可能回到市場供需平衡。”他指出。

（應(yīng)受訪者要求，高頌、周望、姜斯云、李鑫鑫、周平源均為化名）查看更多